Einfamilienhaus

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert von Miteigentumsanteilen an dem mit einem Einfamilienhaus mit Nebengebäude bebauten Grundstück mit anteiliger Wegefläche in 56253 Treis-Karden, Kastellauner Straße 22

• Grundbuch: Treis
• Blatt: 4255, 4252
• Lfd. Nr.: 1 (In Terminsbestimmung: 1 und 2)
• Gemarkung: Treis
• Flur: 3
• Flurstück-Nr.: 186/2, 186/3
• Miteigentumsanteile für Flurstück 186/2: 1/2; für Flurstück 186/3: 1/4
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück 186/2: 347m²
• Verkehrsfläche Flurstück 186/3: 66m²

Wertermittlungsstichtag: 06.05.2024

Verkehrswert: 52.000 € ( Aus Terminsbestimmung: Lfd. Nr. 1: 50.900€; Lfd. Nr. 2: 1.100€)

Hinweis aus Terminsbestimmung: Die beiden Grundstücke werden nur zusammen ausgeboten!

Grundstücksbeschreibung

Miet- und Pachtsituation Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht.

Energieausweis Ein Energieausweis i. S. d. Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bezüglich der zu bewertenden Immobilie wurde nicht vorgelegt.

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt am Rand des Ortszentrums von Treis an der Kastellauner Straße. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsbetriebe, Kindergarten sowie Grund- und Hauptschule sind in fußläufiger Entfernung erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen; offene und geschlossene, überwiegend zweigeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen reger bis starker Durchgangsverkehr auf der Kastellauner Straße in Richtung Ortszentrum, B 49 und Kastellaun

Topografie leicht hängig; nach Südosten ansteigend; rd. 100 m ü.NN

Wirtschaftliche Wertminderung Auf Grund der geringen Breite des Wegegrundstücks (Flurstück-Nr. 186/3) von nur rd. 3 m und des Versprungs des Flurstücks Nr. 186/2 im rückwärtigen Bereich ist das bebaute Grundstück nur eingeschränkt und nur mit kleineren Fahrzeugen anfahrbar.

Erschließung

Straßenart überörtliche Verbindungsstraße (Kastellauner Straße); klassifizierte Straße (Landesstraße 108); Straße mit regem bis starkem Durchgangsverkehr

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege vorhanden; Parkplätze für Fahrzeuge in unmittelbarer Nähe nicht vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten mehrseitige Grenzbebauung des Wohnhauses und des Nebengebäudes; Grenzbebauung auch auf den benachbarten Flurstücken Nr. 186/1 und 185; Grundstück tlw. eingefriedet durch Zaun

grundbuchlich gesicherte Belastungen Mit dem unter der lfd. Nr. 1 und 2 eingetragenen Recht wird abgesichert, dass die ursprünglichen Eigentümer der Gemeinschaftsfläche und ihre Rechtsnachfolger gegeneinander die Gemeinschaft nicht aufheben können. Mit der Eintragung ins Grundbuch wirkt dieses Recht auch gegenüber dem Nachfolger eines Eigentümers. Auf Gesamthandseigentum - wie vorliegend dem ¼ Anteil der Eigentümergemeinschaft - wirkt diese Beschränkung nicht (OLG Oldenburg, 23.01.2012 - 12 W 7/12).

Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus und einer Garage mit angebautem Schuppen bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt war zum Wertermittlungsstichtag überwiegend leerstehend und ungenutzt.

Gebäudebeschreibung

Hinweise: Der Abstellraum unter der Außentreppe vom Obergeschoss in den Hof konnte im Rahmen des Ortstermins nicht von innen besichtigt werden.

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart Einfamilienwohnhaus; zweigeschossig; zu rd. ¾ unterkellert; in Teilen ausgebautes Dachgeschoss (Einbau von isolierverglasten Fenstern, Heizkörper, Elektroinstallation vorbereitet)

Baujahr um 1950 (gemäß Angaben des Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin und sachverständiger Einschätzung des Unterzeichners)

Modernisierung

• um 2003: Einbau einer neuen Zentralheizung;
• um 2008: Erneuerung der Fenster und Fenstertüren einschließlich Rollläden, Erneuerung der Elektroinstallation, Einbau eines neuen Badezimmers und Hauswirtschaftsraums im Obergeschoss sowie einer Toilette im Erdgeschoss.
• Um 2018/2019 wurde das Dach überwiegend neu mit Schiefer eingedeckt und die Dachentwässerung wurde erneuert.

Außenansicht rau verputzt und gestrichen (Unterhaltungsstau)

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellergeschoss (KG): Keller mit Heizung und Öltanks
• Erdgeschoss (EG): Treppenraum, Küche, WC, Esszimmer, Wohnzimmer
• Obergeschoss (OG): Treppenraum, Flur, 2 Zimmer, Bad, Hauswirtschaftsraum
• Dachgeschoss (DG): Treppenraum/Flur, 3 Räume

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Fundamente Bruchstein und Beton

Keller Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswände Bruchsteinmauerwerk/Mauerwerk

Innenwände überwiegend Mauerwerk, tlw. Leichtbauwände

Geschossdecken im Kellergeschoss Gewölbedecke aus Bruchsteinen und Trägerdecke mit Beton, sonst Holzbalkendecken

Treppen Kelleraußentreppe (straßenseitig): Bruchstein; Geschosstreppen: einfache Holzkonstruktion mit Handlauf aus Holz (Unterhaltungsstau); einfaches Holzgeländer im OG

Dach Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten (Gauben); Dachform: Pultdach und Satteldach; Dacheindeckung: Naturschiefer; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Hinweis: Der Dachraum konnte durch die Luke nicht von innen besich-tigt (keine Leiter vorhanden).

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation durchschnittliche Ausstattung; Gegensprechanlage im Wohnzimmer (EG) vorhanden

Heizung Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl); Kessel: Vissmann Calorond 050, Baujahr 2003; Kunststofftanks, Tankgröße ca. 3 x 2.000 Liter; Flachheizkörper mit Thermostatventilen, Badheizkörper im Bad

Warmwasserversorgung zentral über Heizung (100 l. Speicher - Fa. Vissmann/Vitocell)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Wohnung

Bodenbeläge Holzdielen, tlw. Parkett, im OG tlw. Werkstoffplatten ohne Bekleidung; im DG alte Textilbeläge und Holzdielen (Unterhaltungsstau); WC/Bad : Fliesen und Holz

Wandbekleidungen Tapeten auf Putz, tlw. Putz mit Anstrich; im Obergeschoss und Dachgeschoss Putz ohne Bekleidungen; WC/Bad: Fliesen ca. 1,50 m hoch, im Bereich der Dusche raumhoch, im Hauswirtschaftsraum Fliesen im Bereich des Waschbeckens, sonst verputzt und gestrichen

Deckenbekleidungen überwiegend Raufaser auf Putz, tlw. Profilholzbekleidungen; im Dachgeschoss erhebliche Feuchtigkeitsschäden insbesondere im Bereich der Dachschrägen (vermutlich vor Erneuerung der Dacheindeckung entstanden); WC/Bad: Paneele

Fenster Fenster und Fenstertüren aus Kunststoff/Alu mit Isolierverglasungen; im Erd- und Obergeschoss überwiegend Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen, im Bad, WC und Hauswirtschaftsraum Fliesen/Stein

Türen Eingangstür: Leichtmetalltür mit Lichtausschnitt; Zimmertüren: Türen aus Nadelhölzern, tlw. mit Lichtausschnitt; im Dachgeschoss einfache, glatte Türen aus Holzwerkstoffen; Zargen aus Holz

Sanitäre Installation WC (EG): WC mit Spülkasten unter Putz, Waschbecken; gute Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster; Bad:

eingebaute Dusche mit Duschabtrennung, WC mit Spülkasten unter Putz, Waschbecken; gute Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster; Hauswirtschaftsraum:

Waschbecken, Waschmaschinenanschluss; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

Küchenausstattung Einbauküche

Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile Eingangsüberdachung Nebeneingang, Außentreppe mit Geländer vom OG zum Hof, Kelleraußentreppe; Überdachung zwischen Wohnhaus und Garage

Bauschäden und Baumängel Feuchtigkeitsschäden an den Deckenbekleidungen im Dachgeschoss (Ursache nach Angaben eines Miteigentümers behoben)

wirtschaftliche Wertminderungen Im Dachgeschoss besteht ein Durchgangszimmer bzw. ein gefangener Raum. Auf Grund der errichteten Treppe vom Hof zum OG des Wohnhauses ist die Garage nicht mehr mit Kraftfahrzeugen befahrbar (siehe auch Bild Nr. 3 der Anlage 3). Für die nachfolgende Wertermittlung wird unterstellt, dass auf der gartenseitigen Freifläche des Wohnhausgrundstücks ein Stellplatz für ein Fahrzeug hergestellt wird.

Allgemeinbeurteilung Der bauliche Zustand ist normal. Im Dachgeschoss wurde mit Umbaumaßnahmen begonnen. Für die nachfolgende Wertermittlung wird unterstellt, dass das Dachgeschoss abschließend zu Wohnzwecken ausgebaut wird. Im Rahmen der Arbeiten sind auch die schadhaften Deckenbekleidungen zu erneuern und die Dachflächen gemäß GEG zu dämmen. Es besteht ein allgemeiner Unterhaltungsstau insbesondere an den Bodenbekleidungen und der Geschosstreppe sowie ein allgemeiner Renovierungsbedarf insbesondere im Obergeschoss.

Garagengebäude mit angebautem Schuppen

Garage: Einzelgarage, massiv, Schwingtor aus Stahl, Pultdach, Betonboden, Strom vorhanden Hinweis: Für die Wertermittlung wird eine Nutzung des Garagentraktes als Kellerersatzraum unterstellt.

Schuppen: massiv, Pultdach, Dacheindeckung mit Trapezblechen, Boden überwiegend mit Betonplatten bekleidet

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hof und Wegebefestigung, Gartenanlagen mit Einfriedungen und Pflanzungen